Категория земли и вид разрешённого использования (ВРИ) определяют, что законно построить на участке и можно ли оформить в доме постоянную прописку. Для круглогодичного жилого дома подходят участки ИЖС и приусадебные ЛПХ, для сезонного проживания — земли в СНТ и ДНП; на полевом ЛПХ капитальный дом строить нельзя вовсе. Разберём, чем ИЖС отличается от СНТ и ЛПХ, где можно строить дом для постоянного жительства и как проверить ВРИ участка до покупки.
Что такое категория земли и ВРИ
Категория земли — это назначение территории: земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и другие. Вид разрешённого использования уточняет, что именно допустимо на участке внутри его категории: индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства, личное подсобное хозяйство. Для загородного дома важны обе характеристики: они решают, можно ли поставить капитальный жилой дом, подвести коммуникации и зарегистрироваться по адресу.
Аббревиатуры ИЖС, СНТ, ДНП и ЛПХ в разговорной речи смешивают, хотя это разные вещи. ИЖС — это вид использования участка, СНТ и ДНП — формы объединения собственников (с 2019 года дачные партнёрства ДНП законодательно объединены с СНТ), ЛПХ — тоже вид использования, но с делением на приусадебный и полевой. От этой разницы зависит и стройка, и оформление.
ИЖС: прописка, адрес, коммуникации и ограничения
Участки ИЖС находятся в границах населённых пунктов и предназначены для строительства отдельного жилого дома. Плюсы очевидны: дому присваивают почтовый адрес, в нём оформляют постоянную регистрацию, а к участку по нормам подводят электричество, а при наличии сетей — газ и воду. Рядом с такими участками обычно есть дороги, школы и магазины.
Ограничения тоже есть. Дом на ИЖС должен быть капитальным, не выше трёх этажей и предназначенным для одной семьи; перед стройкой подаётся уведомление о планируемом строительстве. Содержать участок и подъезды к нему приходится в порядке, установленном для населённого пункта, а налоговая ставка на землю ИЖС, как правило, выше садовой.
Чтобы прикинуть, хватает ли площади участка под задуманный дом и постройки, удобно сначала перевести сотки в квадратные метры и обратно — для этого есть конвертер площади участка в сотках, гектарах и квадратных метрах.
СНТ и ДНП: что можно и нельзя строить
СНТ (садоводческое товарищество) и ДНП (дачное партнёрство) — это объединения собственников на землях сельскохозяйственного назначения или в границах населённых пунктов с садовым ВРИ. На садовом участке разрешено строить жилой дом, садовый дом и хозяйственные постройки. Жилой дом на садовой земле можно оформить и даже зарегистрироваться в нём, если он капитальный и пригоден для постоянного проживания.
Минусы садовых участков — в инфраструктуре. Дороги, электросети и водоснабжение содержит товарищество за счёт взносов, газ подведён не везде, а качество подъездов зимой зависит от соседей по товариществу. Для дома на садовой земле важно заранее оценить сети и подъезд, поэтому такой участок особенно внимательно проверяют на местности.
ЛПХ: приусадебный и полевой
Личное подсобное хозяйство делится на два вида, и разница между ними принципиальная. Приусадебный участок ЛПХ находится в границах населённого пункта — на нём можно построить жилой дом, как на ИЖС. Полевой участок ЛПХ расположен за границами населённого пункта и предназначен только для сельскохозяйственной деятельности: капитальный дом на нём строить запрещено, допустимы лишь некапитальные хозяйственные постройки без фундамента.
Поэтому при покупке участка ЛПХ первым делом уточняют, приусадебный он или полевой. Внешне земля может выглядеть одинаково, а правовые возможности отличаются кардинально.
Как проверить категорию и ВРИ участка перед покупкой
Категорию и вид разрешённого использования смотрят в выписке из Единого государственного реестра недвижимости и на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру. В выписке указаны категория земли, ВРИ, площадь и границы участка, а также обременения. Данные продавца обязательно сверяют с реестром: устная характеристика «это ИЖС» ничего не гарантирует.
Проверка ВРИ — часть общей оценки участка перед сделкой. Кроме документов оценивают рельеф, грунт, подъезд и коммуникации, поэтому категорию земли рассматривают в связке с осмотром на местности.
Можно ли сменить ВРИ участка
Вид разрешённого использования иногда можно изменить, но это не быстрый и не гарантированный процесс. Смена ВРИ возможна, если новый вид предусмотрен градостроительным регламентом для этой территориальной зоны. Заявление подаётся в местную администрацию, в ряде случаев требуются публичные слушания. Если правила землепользования и застройки не допускают нужный вид, сменить ВРИ не получится, поэтому рассчитывать на «переведём потом в ИЖС» рискованно — лучше покупать участок с подходящим видом использования сразу.
Можно ли построить жилой дом на землях СНТ?
Чем ИЖС лучше СНТ для постоянного проживания?
Как узнать категорию и ВРИ участка?
Дадут ли прописку в доме на землях ЛПХ?
Можно ли перевести участок из СНТ в ИЖС?
Категория и ВРИ участка задают рамки будущего дома, а его размеры и посадку на землю рассчитывают уже на этапе проекта. Компания «Загородный дом» работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с 2010 года; наше индивидуальное проектирование учитывает вид разрешённого использования, отступы и особенности участка. Перед покупкой поможет статья как выбрать участок под строительство дома и разбор оценки участка перед покупкой; что даёт съёмка рельефа — в материале про топографическую съёмку участка.
